Wat als de huurder onvoorzien opzegt?
Wat als de huurder onvoorzien opzegt?
In de wet of in het huurcontract liggen bepaalde afspraken vast over wanneer en hoe een huurder kan opzeggen. Wat als hij daarbuiten toch de huur wil stopzetten? Kunt u dan simpelweg weigeren om de sleutels te aanvaarden?
Wanneer kan de huurder opzeggen? Meestal kan dat niet zomaar eender wanneer. Gaat het om een woninghuur of een handelshuur, dan zijn er hierover vaste afspraken in de wet. Het huurcontract kan daarvan afwijken indien dit in het voordeel van de huurder is.
Hoe zit dat in het gemene huurrecht?
Hier kunnen de huurder en verhuurder vrij afspraken maken in het huurcontract. Zodra er in het contract hierover een afspraak bestaat, moet de huurder zich daar in principe ook aan houden. Spreekt u af dat de huurder bv. maar om de drie jaar kan opzeggen, dan kan hij niet zomaar na één jaar toch een opzeg geven.
En als uw huurder toch opzegt?
Dikwijls laat een huurder u toch weten dat hij het huurcontract vroeger wil stopzetten. Hij laat u simpelweg weten dat hij weg is op een bepaalde datum. Wat kunt u daar dan tegen beginnen? Zo’n opzeg is in feite immers ongeldig. U heeft als verhuurder in zo’n geval in principe volgens de wet de keuze om ofwel aan de rechter te vragen dat hij de huur ontbindt en u een schadevergoeding toe te kennen, ofwel kunt u de zgn. gedwongen uitvoering vragen en vragen dat de huurder toch verder blijft betalen tot aan het afgesproken einde.
In de rechtspraak kwam men daar nogal eens op terug. Vraagt u dat de huurder toch zijn huur verder laat lopen tot op het moment dat hij mag opzeggen, dan gaan rechters er soms van uit dat het gaat om een zgn. rechtsmisbruik. Uit de rechtspraak (Cass., 16.01.1986) blijkt dat indien de huurder echt bv. zijn zaak stopzet, u een redelijk voorstel van hem niet zomaar kunt weigeren. Hij kan bv. een redelijke schadevergoeding voorstellen of hij stelt u een solvabele kandidaat-huurder voor.
Onlangs moest het Hof van Cassatie zich daar nog eens over buigen. Het ging om de verhuur van een kantoorruimte. Het huurcontract voorzag in tussentijdse opzegmogelijkheden voor de huurder. De huurder lapte die opzegmogelijkheden echter aan zijn laars en zette het contract toch vroegtijdig stop. De verhuurder weigerde de sleutels te aanvaarden. De huurder vond dat zodra hij definitief het pand verlaten had, de verhuurder de sleutels had moeten aanvaarden en een nieuwe huurder had moeten zoeken om de schade te beperken. De verhuurder had dat hier niet gedaan omdat hij eerst een akkoord wilde sluiten over de voorwaarden om de opzeg te aanvaarden.
Dat is op zich geen rechtsmisbruik…
Ook al had de rechter in beroep beslist dat het ging om rechtsmisbruik, het Hof van Cassatie oordeelde daar onlangs anders over (Cass., 03.02.2017) . Enkel het feit dat de verhuurder de schade niet had proberen te beperken door geen nieuwe huurder te zoeken en de sleutels niet in ontvangst te nemen, volstaat niet om een rechtsmisbruik in te roepen. Indien de huurder niet wil zoeken naar een redelijke oplossing, kunt u dus als verhuurder wél de sleutels weigeren.
