Verhuurt u in het buitenland? Let op de aangifte
Verhuurt u een tweede verblijf of ander vastgoed in een Europees land? Dan hoeft u niet langer het volledige bedrag aan huurinkomsten in uw belastingaangifte op te nemen.
Een tweede verblijf of ander vastgoed dan uw gezinswoning moet u altijd opnemen in uw jaarlijkse belastingaangifte. Wat u exact moet aangeven verschilt naargelang het binnen of buiten de landsgrenzen ligt. Ook of u het pand al dan niet verhuurt, speelt een rol. Het hof van beroep van Luik heeft in juni een belangrijke uitspraak gedaan voor wie vastgoed verhuurt in een ander land van de Europese Unie: de verschillende behandeling van Belgische en Europese huurinkomsten is ongeoorloofd.
Als u een buitenlandse woning verhuurt, dan moet u de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven. De in het buitenland betaalde belastingen mag u daarvan aftrekken. De fiscus trekt van het resultaat een kostenforfait van 40 procent af.
In het geschil waarin het hof uitspraak deed, gaf de belastingplichtige 22,5 procent van het brutobedrag van de ontvangen huurgelden van een appartement in het Groothertogdom Luxemburg aan. Daarbij baseerde hij zich op een persbericht van de Europese Commissie van 2012. Daarin stond dat een aangifte van het Belgische kadastraal inkomen resulteert in een ‘lagere waarde die ongeveer 20 tot 25 procent van de marktwaarde bedraagt’. De belastingplichtige nam het gemiddelde van 20 en 25 procent, of dus 22,5 procent. Het hof van beroep volgde die redenering en ook de fiscus verklaarde zich hiermee akkoord in het arrest.
Voortaan hebt u de mogelijkheid om slechts 22,5 procent van de jaarlijkse huur aan te geven in uw belastingaangifte.
De fiscus zelf geeft aan nog geen standpunt te hebben ingenomen: ‘Momenteel analyseren we de draagwijdte van het arrest’, zegt woordvoerder Francis Adyns.
Vooraleer u al te veel victorie kraait: de impact voor uw belastingfactuur is beperkt. ‘België heeft met de landen uit de Europese Unie een dubbelbelastingbedrag afgesloten. Zo’n verdrag duidt het land aan dat bevoegd is om het vastgoed te belasten, om dubbele belasting te vermijden. De heffingsbevoegdheid wordt daarin toegewezen aan het land waar het vastgoed ligt, in België is er een vrijstelling’, legt Vermeulen uit.
Maar waarom moet u het inkomen dan aangeven in uw Belgische belastingaangifte? De vrijstelling heeft wat men noemt progressievoorbehoud. Dat betekent dat met de buitenlandse inkomsten wel rekening wordt gehouden om het belastingtarief op uw overige inkomsten te bepalen. Dat tarief stijgt met de hoogte van uw inkomsten.
Wat betekent dat concreet voor uw aangifte?
- Frankrijk
De brutohuurwaarde mag u bepalen op basis van de base d’imposition. Die staat vermeld op het Franse aanslagbiljet van de taxe foncière. U moet het bedrag van de base d’imposition met twee vermenigvuldigen. Wel mag u de betaalde taxe foncière aftrekken.
- Nederland
De forfaitair geraamde brutohuurwaarde is een percentage van de WOZ-waarde (waardering onroerende zaken): tussen 2,87 en 5,39 procent. De betaalde onroerende zaakbelasting mag u aftrekken.
- Spanje
Voor Spaans vastgoed kunt u werken met de valor catastral. Als de forfaitair geraamde brutohuurwaarde kunt u 2 procent van de valor catastral nemen (1,1 procent van als de valor catastral werd bepaald in 1994 of later). U mag de betaalde impuesto sobre bienes inmuebles (de gemeentelijke grondbelasting) in mindering brengen.
- Italië
U kunt de rendita catastale gebruiken. Volgens de fiscus moet die verhoogd worden met 5 procent en vervolgens met vier derden vermenigvuldigd.
WAT GEEFT U AAN IN UW BELASTINGAANGIFTE BIJ VERHUUR?
- België: Het kadastraal inkomen.
- Europese Unie: 22,5 procent van de ontvangen huur en niet meer het volledige bedrag.
- Andere landen: De werkelijke huurinkomsten.
Bron: Netto/De Tijd