Een appartement kopen om te verhuren? Enkele (nieuwe) regels – Deel 1 –
Wie zijn eerste stappen zet als vastgoedinvesteerder, maakt het zichzelf maar beter niet te moeilijk. Een nieuwbouwappartement op een goede locatie vormt alvast een veilige start, menen vastgoedexperts.
Wie een garage of tweede verblijf verhuurt, kan in grote mate zelf beslissen over de huurprijs, opzeggingstermijn of waar- borg. Die vrijheid is er niet voor wie een appartement of woning verhuurt waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats vestigt. Sinds begin dit jaar regelt het Vlaams huurdecreet de spelregels, met de bedoeling de huurder betaalbare woonzekerheid te bieden en de verhuurder een aantrekkelijk rendement op zijn investering.
De nieuwe regels gelden alleen voor nieuwe schriftelijke huurovereenkomsten die vanaf begin 2019 worden gesloten. Voor de bestaande schriftelijke huurcontracten blijven de oude regels van kracht tijdens de hele looptijd.
In wat volgt, spreken we over de nieuwe regels sedert 01-01-2019.
Een te lage huurprijs ondermijnt een aantrekkelijk rendement. Omgekeerd staat een hoge huurprijs niet altijd garant voor een hoog rendement. Op de site huurschatter.be van de Vlaamse overheid kunt u via een tool nagaan wat een gangbare huurprijs is voor het type pand dat u verhuurt. Zodra u een huurprijs hebt afgesproken, hangt u eraan vast. Tijdens de looptijd van het contract kan de huurprijs alleen worden herzien 9 tot 6 maanden voor het verstrijken van elke driejarige periode. Op dat principe geldt één uitzondering: een verhuurder die energiebesparende maatregelen treft, kan de huurprijs op elk moment aanpassen. Tenzij het gaat om energiebesparende maatregelen die vereist zijn om te voldoen aan de verplichtingen op het vlak van dakisolatie en dubbel glas.
U krijgt wel de mogelijkheid om de huurprijs te indexeren. Dat mag 1 keer per jaar: op de vervaldag van het contract én op basis van de gezondheidsindex. Let wel: die indexering gebeurt niet automatisch, ze moet uitdrukkelijk gevraagd worden, maar is wel een wettelijk recht van de verhuurder.
Om de kandidaat-huurder een correct beeld te geven van de totale woonkosten moet de huurovereenkomst niet alleen de huurprijs vermelden, maar ook alle kosten die de verhuurder aanrekent, met uitzondering van de variabele kosten (zoals voor water- en energieverbruik). Belangrijk hierbij is de maandelijkse kost en het totale kostenplaatje te kennen van de gemene delen en van de syndicus (in voorkomend geval). Ter herinnering: de onroerende voorheffing mag niet aan de huurder doorgerekend worden (uitgezonderd bij verhuur van een handelspand). Dat geldt ook voor de makelaars- kosten om de woning te verhuren, tenzij de huurder de makelaar in de arm heeft genomen.
Uw huurder kiezen
Als verhuurder mag u zelf kiezen aan wie u de woning verhuurt, zonder daarbij te discrimineren. Onder meer huidskleur, geloof, geaardheid of handicap mogen geen reden zijn om een huurder te weigeren. U mag de huurder vragen hoeveel hij of zij verdient, maar niet naar het type inkomen (bijvoorbeeld een uitkering of een loon). De Vlaamse overheid doet in een brochure op haar website Wonen Vlaanderen uit de doeken waar de grens ligt tussen selectie en discriminatie.
9 jaar is de standaard
Huurcontracten van 9 jaar zijn nog altijd de regel. Maar korte- termijncontracten tot 3 jaar kunnen ook. Verhuurders die een nieuwe huurder willen leren kennen, kiezen weleens voor een kortlopend contract van 1 jaar. Bij een kortlopend contract eindigt het huurcontract op de einddatum als ofwel de huur- der ofwel de verhuurder dat contract ten minste drie maanden op voorhand opzegt (vergeet niet uw contract tijdig te laten registreren!). Gebeurt dat niet, dan wordt het contract omgezet in een woninghuur van negen jaar. De contracten van de Eigenaars- bond voorzien een eenmalige automatische verlenging van 1 of 2 jaar na het eerste jaar, waardoor het eenjarig contract toch niet onmiddellijk overgaat naar een contract van 9 jaar.
Een verhuurder kan een kortlopend contract nooit vroegtijdig opzeggen, zelfs niet als daarvoor clausules in het huurcontract zijn opgenomen.
De huurder kan een kortlopende huurovereenkomst van drie jaar of minder vroegtijdig en eenzijdig opzeggen. Hij moet wel een op- zeggingstermijn van drie maanden naleven en een opzeggingsvergoeding betalen. Die bedraagt anderhalve maand, één maand of een halve maand huur, naargelang de opzeg eindigt in het eerste, tweede of derde huurjaar. Een verhuurder kan een kortlopend contract nooit vroegtijdig opzeggen, zelfs niet als daarvoor clausules in het huurcontract opgenomen zouden zijn.
De verhuurder moet het huurcontract laten registreren. Zo’n registratie is gratis binnen twee maanden na de ondertekening van de huurovereenkomst. Zolang de huurovereenkomst na de termijn van twee maanden niet is geregistreerd, kan de huurder de huurovereenkomst opzeggen zonder opzeggingstermijn of opzeggingsvergoeding.
Deel 1/2
Bron: De Tijd/Netto
Voor deel 2: https://www.eigenaarsbond.be/2020/02/19/een-appartement-kopen-om-te-verhuren-enkele-nieuwe-regels-deel-2/
