Een appartement kopen om te verhuren? Enkele (nieuwe) regels – deel 2 –
Wie zijn eerste stappen zet als vastgoedinvesteerder, maakt het zichzelf maar beter niet te moeilijk. Een nieuwbouwappartement op een goede locatie vormt alvast een veilige start, menen vastgoedexperts.
Wie een garage of tweede verblijf verhuurt, kan in grote mate zelf beslissen over de huurprijs, opzeggingstermijn of waar- borg. Die vrijheid is er niet voor wie een appartement of woning verhuurt waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats vestigt. Sinds begin dit jaar regelt het Vlaams huurdecreet de spelregels, met de bedoeling de huurder betaalbare woonzekerheid te bieden en de verhuurder een aantrekkelijk rendement op zijn investering.
De nieuwe regels gelden alleen voor nieuwe schriftelijke huurovereenkomsten die vanaf begin 2019 worden gesloten. Voor de bestaande schriftelijke huurcontracten blijven de oude regels van kracht tijdens de hele looptijd.
In wat volgt, spreken we over de nieuwe regels sedert 01-01-2019.
Plaatsbeschrijving is verplicht!
De plaatsbeschrijving bij intrede blijft verplicht. Ze moet gebeuren terwijl de woning onbewoond is of binnen de eerste maand van de verhuring. Huurder en verhuurder dragen elk de helft van de kosten.
Om het aantal discussies in te perken over welke schade een ver- trekkende huurder moet vergoeden, kunnen huurder en verhuurder ook op het eind van het huurcontract een plaatsbeschrijving eisen.
Brandverzekering nu ook voor huurder
Zowel huurder als verhuurder moet zich verplicht verzekeren voor brand- én waterschade. De inboedel van de huurder verzekeren is niet verplicht door het huurdecreet, maar natuurlijk wel wenselijk.
Huurwaarborg en schade
De maximale huurwaarborg werd opgetrokken van 2 naar 3 maanden huur. Die waarborg kan op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder worden gestort, of in een levensver- zekering (bijvoorbeeld de veel gebruikte Korfine-waarborg). Een persoonlijke borgstelling kan met het akkoord van de verhuurder. De bankwaarborg werd afgeschaft omdat die in de praktijk niet vaak werd gebruikt en vervangen werd door een huurwaarborg- lening. De OCMW-waarborg bestaat wel nog.
Huurders die problemen hebben om de huurwaarborg te voldoen, kunnen bij het Vlaams Woningfonds een renteloze lening aangaan. Ze hebben 24 maanden (eventueel verlengbaar met 6 maanden) om de lening terug te betalen. De lening is anoniem: de verhuur- der weet niet dat er een huurwaarborglening wordt gebruikt. Aan de lening zijn enkele voorwaarden gekoppeld. Zo mag de huurder geen ander vastgoed bezitten en moet hij aan de inkomens- voorwaarden voldoen.
De waarborg dient voor het geval er op het einde van het huur- contract schade zou zijn aan het verhuurde pand. Tijdens het huur- contract is de verhuurder verantwoordelijk voor grote herstellingen ten gevolge van slijtage; de huurder moet instaan voor schade die hij heeft veroorzaakt en voor kleine, dagelijkse herstellingen. Het huurdecreet bevat een niet-limitatieve lijst van die kleine herstel- lingen die ten laste zijn van de huurder. Denk aan het gras maaien, verloren sleutels vervangen en kapotte stopcontacten en schake- laars vervangen.
Tenslotte voert het Vlaams huurdecreet voert het concept ‘medehuur’ in. Voor contracten afgesloten sinds 1 januari 2019 zal elke medehuurder zijn deel van het contract op elk moment kunnen opzeggen zonder opzeggingsvergoeding. Hij moet alleen een opzeggingstermijn van drie maanden naleven. De resterende huurders zullen vanaf dan de huurprijs met één huurder minder moeten betalen. Doen ze dat niet correct, dan kan de verhuurder de vertrekkende huurder nog maximaal zes maanden aanspreken. De vertrekker kan daaraan ontsnappen door een nieuwe huurder voor te stellen.
Ook wettelijk of gehuwd samenwonende koppels van wie een van beide partners het huurcontract ondertekend had, worden beschermd. Ze worden automatisch medehuurder. Gaat het koppel uit elkaar, dan zullen ze moeten beslissen wie van beide partners in het huurhuis blijft. Dat kan evengoed de ingetrokken partner zijn die het huurcontract niet afsloot. Als ze er onderling niet uit raken, zal de rechter de knoop doorhakken. Die zal voortaan niet alleen de belangen van de huurders afwegen, maar ook de argumenten van de verhuurder in overweging nemen.
Bron: De Tijd/Netto
Deel 2/2
Lees deel 1: https://www.eigenaarsbond.be/2020/02/18/een-appartement-kopen-om-te-verhuren-enkele-nieuwe-regels-deel-1/
