DWINGEN STRENGERE VERHUURREGELS DE EIGENAARS TOT VERKOPEN?
Veel verhuurders van oudere woningen zetten hun panden te koop. Dat blijkt uit een rondvraag bij makelaars en vastgoedeigenaars. De verhuurders willen geen tienduizenden euro investeren om te voldoen aan de strengere verhuurregels, die vanaf 1 januari 2020 werden ingevoerd.
Begin dit jaar werden de regels voor huurwoningen in Vlaanderen strenger. Wie een huis of appartement verhuurt, moet op elke verdieping een rookmelder installeren. Het dak van de woning moet worden geïsoleerd, met een laag van minstens drie à vier centimeter en de ramen van bewoonbare ruimten moeten minstens dubbelglas zijn.
Dit betekent heel wat kosten die zich aandienen voor vele eigenaars van woningen die pakweg vóór eind de jaren zeventig zijn gebouwd. ‘De renovatiekosten kunnen al snel oplopen tot enkele tienduizenden euro’, zegt Cedric Vanhencxthoven, zaakvoerder van Heylen Vastgoed, een kantoor dat vooral panden in de provincie Antwerpen verkoopt. ‘Een verhuurder die al deze investeringen moet doen, kan die kostprijs niet op korte termijn terugverdienen. Daarom zetten veel verhuurders hun panden te koop. Mede door dat fenomeen verkopen we nu 20% woningen meer dan vorig jaar.’
De verhuurders schuiven de renovatiekosten dus door naar de nieuwe eigenaars van het pand. ‘Die nieuwe eigenaar moet de investeringen in de woning dan niet onmiddellijk doen en kan zijn renovatie spreiden in de tijd. Als hij zelf een lange tijd in het pand gaat wonen, kan hij de kosten terugverdienen’, zegt Cedric Vanhencxthoven.
Ook bij ERA Vastgoed stellen ze vast dat steeds meer verhuurders hun pand te koop stellen. ‘Het gaat vooral om woningen die voor 1980 gebouwd zijn’, zegt Jan Krijgsman, algemeen directeur van ERA Vastgoed. ‘Mensen zien de grote investeringen niet zitten en willen zich vooral niet te veel zorgen maken over de vele regels waaraan ze moeten voldoen. Met het geld van de verkoop, kopen veel mensen recent gebouwde woningen om die vervolgens te verhuren.
Nieuwe woningen voldoen wel aan de strenge normen.’ Volgens ERA Vastgoed zullen de extra woningen die op de markt komen, geen groot effect hebben op de huizenprijzen. ‘Het gaat om een klein segment van oude woningen waarvoor de renovatiekosten hoog oplopen. Dat kleine segment gaat de gemiddelde woningprijs zeker niet naar beneden halen’, zegt Jan Krijgsman.
Strengere regels voor huurwoningen zijn één ding, maar wordt er ook gecontroleerd of de verhuurders eraan voldoen? ‘Ja’, zegt Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA). ‘Het aantal controles wordt op termijn opgevoerd. We gaan dat uitbesteden aan privéfirma’s. Een controle gebeurt meestal als de huurder of een burgemeester erom vraagt. Wie een controle wil aanvragen, doet dat bij het Agentschap Wonen of bij de gemeente.’
Een controleur is het strengst voor het ontbreken van dakisolatie. ‘Als er geen dakisolatie is, krijgt de verhuurder meteen vijftien strafpunten (vanaf 1 januari 2020, nvdr). Vanaf vijftien strafpunten is een woning onverhuurbaar. Al is er nog een uitwijkmogelijkheid: de verhuurder kan bij een gebrek aan dakisolatie toch een EPC-attest (Energie Prestatie Certificaat, red.) voorleggen. Als dat attest oké is, mag de woning toch worden verhuurd’, zegt Matthias Diependaele.
De EPC-waarde voor een appartement moet kleiner zijn dan 400 kilowattuur per vierkante meter. Voor een gesloten bebouwing moet die kleiner zijn dan 450, voor een halfopen bebouwing kleiner dan 550 en voor een open bebouwing kleiner dan 600.
Hoe zit de regelgeving voor dubbel glas in mekaar?
‘Als maar één raam enkel glas heeft, krijgt de verhuurder drie strafpunten. Als meerdere ramen enkel glas hebben, krijgt hij negen strafpunten’, zegt minister Diependaele. ‘Als er geen andere overtredingen zijn, wordt het pand hierdoor dus niet meteen onverhuurbaar, omdat de vijftien strafpunten niet zijn bereikt.’
Wie niet de moeite doet om een rookmelder op te hangen,
riskeert een strengere straf. ‘Uit recente controles blijkt dat 40% van de huurwoningen geen rookmelder heeft’, zegt Diependaele. ‘Wie geen rookmelder ophangt, krijgt geen conformiteitsattest. Sommige gemeenten verbieden dan ook dat je de woning verhuurt.
We gaan ervan uit dat verhuurders dit in orde brengen, omdat een rookmelder weinig geld kost.’ Op het internet vindt u rookmelders vanaf 18 euro. De nieuwste modellen vragen ook geen onderhoud gedurende 10 jaar. Bij rookmelders met batterijen die na een jaar of hoogstens twee jaar, moeten vervangen worden, is het wel de huurder die hier moet voor instaan.
Bron: De Standaard
