Vragen in verband met verhuur
Moet ik brandblussers installeren in mijn appartementsgebouw?
A. Appartementsgebouw gebouwd na 1994
Wettelijke verplichting met uitzondering van:
Slechts twee bouwlagen of kleiner dan 100 m²
B. Appartementsgebouw gebouwd voor 1994
Geen wettelijke verplichting
C. Eengezinswoning
Geen wettelijke verplichting
De brandweer kan wel steeds bijkomende wettelijke verplichtingen opleggen voor oudere gebouwen.
Ongeacht het gebrek aan een verplichte wetgeving is het uiteraard steeds beter om een uw gebouw van een brandblusapparaat te voorzien.
Richtlijnen brandblusapparaten:
Het aantal toestellen wordt bepaald door de afmetingen, de toestand en het risico in de lokalen. De toestellen moeten in voldoende aantal oordeelkundig gespreid, zodat zij elk punt van de betrokken ruimte kunnen bedienen. Een goede basisregel is om per 150 m2 een of twee bluseenheden (brandblusser of brandhaspel) te installeren. Voor apart staande gebouwen of kleine verdiepingen moet men kijken naar de grootte van de ruimte, met als basisregel 1 tot 3 blustoestellen per gebouw of verdieping. Als een zone kleiner is dan 100m² voldoet men met 1 blustoestel van minimaal 6kg poeder of 6l schuim.
De toestellen die menselijke interventie vergen (snelblussers, muurhaspels…), en die bestemd zijn voor gebruik door de bewoners, moeten aangebracht worden op zichtbare of helder aangeduide plaatsen die in alle omstandigheden vrij bereikbaar zijn. Een goede vuistregel is dat het blusapparaat zich maximaal op 20m loopafstand bevindt. Zij bevinden zich onder meer nabij uitgangen, op overlopen, in gangen enz. Ze moeten zo aangebracht worden dat zij de circulatie niet hinderen en niet beschadigd of aangestoten kunnen worden. Het is van belang dat een brandblusser altijd goed bereikbaar is, dus niet achter een deur ophangen. De bovenkant van de brandblusser moet op ongeveer 1m boven de vloer hangen.
Bij muurhaspels moet ieder compartiment van het gebouw groter dan 500 m² wettelijk over ten minste één haspel beschikken. Ieder punt van het compartiment moet kunnen bereikt worden door de waterstraal van de straalpijp.
17/04/2014
Ik heb een vonnis, wat nu?
U dient het vonnis te laten betekenen door een deurwaarder, waarna het vonnis gedwongen ten uitvoer kan gelegd worden.
Betekening houdt in dat de deurwaarder het vonnis officieel aan uw huurder zal trachten te overhandigen en aldus bekend maken.
Hiervoor wordt een kost aangerekend van ongeveer 300,00 euro, deze gelden zal de deurwaarder naderhand trachten te verhalen op uw huurder.
Indien een gedwongen tenuitvoerlegging niet nodig is, dan dient u niet over te gaan tot betekening van het vonnis.
Dit kan onder meer het geval zijn, wanneer uw huurder eigenlijk de woning reeds verlaten heeft en/of wanneer u geen gelden meer van hem wenst te vorderen of te vorderen zijn.
Het is van uiterst belang deze betekening zo snel mogelijk te laten uitvoeren, daar slechts vanaf dit ogenblik de termijn van één maand zal starten waarna de huurder de woning moet verlaten. Indien de huurder in gebreke blijft de woning vrijwillig te verlaten, zal de deurwaarder overgaan tot gedwongen uithuiszetting. Dit heeft tot gevolg dat hij een slotenmaker, politie en de verhuiswagen zal contacteren. Hiervoor wordt aan bedrag aangerekend van ongeveer 1500,00 euro. Ook dit bedrag dient u voor te schieten en zal de deurwaarder trachten te verhalen op uw huurder.
Indien de waarborg geblokkeerd is op een bank, kan u zich met dit vonnis tot de bank wenden, dewelke de waarborg zullen vrijgeven in uw voordeel. Had u de waarborg reeds ter uwer beschikking, dan komt door dit vonnis de waarborg volledig aan u toe.
17/04/2014
Plaatsbeschrijving bij uittrede
Een essentiële voorwaarde van een plaatsbeschrijving is dat het op tegenspraak moet zijn. Dit houdt in dat beide partijen dienen aanwezig te zijn en het document dienen te ondertekenen.
Indien de huurder weigert om dit te ondertekenen dan moet u zo snel mogelijk een procedure starten voor het vredegerecht. Deze laatste zal dan een deskundige aanduiden, dewelke de vergelijkende staat zal opmaken.
Bij het opstellen van de plaatsbeschrijving bij uittrede raad ik u aan in stappen te werken en dit als volgt:
1. Het vaststellen van alles wat verschillend is t.o.v. de plaatsbeschrijving bij intrede
In principe kan hierover geen discussie ontstaan, daar dit louter en alleen een vaststelling van de werkelijke toestand betreft.
Beschrijf alle elementen uitvoerig en laat dit ondertekenen door beide partijen, best aangevuld met foto’s.
2. Maak een onderverdeling tussen welke punten ten laste van de huurder zijn en welke ten laste van de verhuurder.
Laat dit document eveneens ondertekenen.
3. Als laatste stap dient men na te gaan hoeveel de herstellingswerken zullen kosten. Dit kan men op verscheidene manieren doen, afhankelijk van de schade en afhankelijk van de persoonlijke keuze. U kan offertes opvragen en deze raming later aan de hand hiervan opmaken. Of u maakt in onderling akkoord een schatting van alle kosten, zodat het onmiddellijk kan afgehandeld worden.
4. Dit hoort eigenlijk bij de laatste stap, stap 3 waarbij u uiteraard tracht tot een oplossing te komen in onderling akkoord. Om uw huurder te overhalen van ook stap 3 te ondertekenen is het raadzaam dat u hierbij tegemoetkomingen doet. Zo kan u bv. het totale bedrag afronden, of bepaalde kleine herstellingen niet aanrekenen.
Op deze wijze vermijdt u een gerechtelijke procedure en krijgt u een snelle afhandeling van uw dossier.
Indien uw huurder weigert één van de stappen te ondertekenen, moet men zo snel mogelijk een procedure opstarten. Van zodra stap 1 gelukt is en u hiervan een ondertekend document hebt, is de procedure veel eenvoudiger. Het is immers de bewijslast van stap 1 dat de procedure moeilijker maakt, stap 2 en 3 zijn eerder vaststaande feiten, waar men uiteraard rekening moet houden met een grote marge.
Indien u bij stap 1 een getuige heeft, dewelke het document wel ondertekent, doch een derde is, zal dit niet voldoende zijn. Afhankelijk van de situatie en de onafhankelijkheid van de getuige kan het echter wel zijn dat de vrederechter hierdoor meer waarde hecht aan uw eenzijdig opgestelde plaatsbeschrijving. Zo zal dit zeker een kleine invloed hebben, indien de plaatsbeschrijving bij uittrede wordt opgesteld door een onafhankelijke deskundige.
17/04/2014
Onder welke voorwaarden mag ik de huurprijs herzien?
Een huurprijsverhoging is enkel toegestaan onder zeer strikte voorwaarden.
Partijen dienen tot een schriftelijk akkoord te komen tussen de negende en zesde maand voor het einde van een driejarige periode.
De nieuwe huurprijs zal dan verschuldigd zijn vanaf de start van de nieuwe driejarige periode.
Er staat geen maximum bedrag op, u mag de huurprijs vrij verhogen, zolang beide partijen zich hiermee akkoord kunnen verklaren. Deze huurprijsverhoging is niet afhankelijk van verbeteringswerken. De huurprijs mag zonder reden worden verhoogd.
Indien u geen akkoord kan bekomen, heeft u de mogelijkheid een vordering in te stellen voor de vrederechter tussen de zesde en de derde maand voor het einde van de driejarige periode. De vrederechter kan een herziening toestaan indien aan één van volgende voorwaarden is voldaan:
1. de normale huurwaarde van het gehuurde goed is ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 20 % hoger dan de huidige huurprijs
2. de normale huurwaarde van het gehuurde goed is ten gevolge van werken die op kosten van de verhuurder zijn uitgevoerd ten minste 10% hoger dan de huidige huurprijs
Indien u een huurprijsverhoging wenst te vorderen voor het einde van een driejarige periode, dewelke samen valt met de negenjarige periode dan is een gerechtelijke procedure niet noodzakelijk, daar u zonder meer bij weigering beschikt over een opzegmogelijkheid.
Ongeacht het schriftelijk akkoord van uw huurder met een huurprijsverhoging, zonder bovenstaande voorwaarden te respecteren zal dit nooit afdwingbaar zijn. De huurder zal steeds al het meerbetaalde kunnen terugvorderen gedurende vijf jaar, indien het schriftelijk akkoord buiten bovenstaande periode is opgesteld geweest.
17/04/2014
Voor welke periode mag ik een huurovereenkomst afsluiten voor een hoofdverblijfplaats?
De standaardtermijn voor een huurovereenkomst is negen jaar, hierop bestaan echter enkele uitzonderingen.
A LANGE DUUR
De huurovereenkomst wordt afgesloten voor een periode van meer dan negen jaar.
Dergelijke huurovereenkomsten dienen steeds te worden overgeschreven op het hypotheekkantoor en zullen bijgevolg opgesteld moeten worden door de notaris.
B LEVENSLANGE DUUR
Een huurovereenkomst dewelke wordt afgesloten voor het leven van de huurder. Deze huurovereenkomst eindigt dan automatisch wanneer de huurder komt te overlijden.
C KORTE DUUR
Een huurovereenkomst van korte duur wordt afgesloten voor een maximum termijn van drie jaar.
Enkel volgens bovenstaande mogelijkheden kan u afwijken van de standaardduur van negen jaar. Indien er sprake is van een mondelinge huurovereenkomst of een huurovereenkomst zonder vermelding van termijn, wordt de huurovereenkomst steeds geacht te zijn afgesloten voor een periode van negen jaar.
Het bepalen van deze termijn heeft grote gevolgen voor de opzegmogelijkheden van beide partijen, waardoor deze beslissing met kennis van zake dient genomen te worden.
In de meeste situaties is een huurovereenkomst voor korte duur de beste oplossing, waarbij men gebruikt maakt van de toegestane verlengingsmogelijkheid.
DD. 10/04/2013 14:06:57
Wat zijn de opzegmogelijkheden voor mijn huurder en mijzelf bij een huurovereenkomst van negen jaar?
HUURDER:
Op elk ogenblik mits een opzegtermijn van drie maanden. Eindigt de huurovereenkomst tijdens de eerste drie jaren, dan is de huurder een opzegvergoeding verschuldigd.
eerste jaar drie maanden
tweede jaar twee maanden
derde jaar 1 maand
Bovenstaande regelgeving is niet van toepassing indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is. In dit laatste geval heeft de huurder het recht om de huurovereenkomst op te zeggen zonder inachtname van een opzegtermijn of opzegvergoeding. Deze uitzondering doet geen afbreuk aan het principe dat de huurder de huurovereenkomst nog wel dient op te zeggen met vermelding van datum waarop hij de woning zal verlaten.
VERHUURDER:
1. Zonder reden
Zes maanden voor het einde van de negenjarige periode zonder opgave van reden
2. Betrekken van de woning
2.1 Op elk ogenblik mits inachtname van een opzegtermijn van zes maanden wegens het persoonlijk betrekken van de woning of door 1 van de naaste familieleden.
2.2 Zes maanden voor het einde van een driejarige periode wegens het persoonlijk betrekken van de woning door 1 van de naaste familieleden vanaf de derde graad
Binnen het jaar na einde huurovereenkomst dient deze betrekking plaats te vinden en gedurende twee jaren.
3. Grote verbouwingswerken
3.1 Zes maanden voor het einde van een driejarige periode wegens grote verbouwingswerken, dewelke meer bedragen dan 36 maanden huurgelden.
3.2 Op elk ogenblik (behalve tijdens het eerste jaar) mits inachtname van een opzegtermijn van zes maanden wegens grote verbouwingswerken in minstens twee appartementen van dezelfde eigenaar die ongemak hebben van de werken, waarvan de kostprijs meer moet bedragen dan 24 maanden huurgelden voor elk appartement.
De werken dienen aanvang te nemen binnen zes maanden na het einde van huurovereenkomst en beeindigd te worden binnen 24 maanden.
4. Zes maanden voor het einde van een driejarige periode mits betaling van een schadevergoeding.
na drie jaar 9 maanden
na zes jaar 6 maanden
DD. 10/04/2013 12:14:54
Wat is een huurovereenkomst van korte duur?
Als uitzondering op de huurovereenkomst van negen jaar kan u steeds een huurovereenkomst afsluiten voor een periode korter of gelijk aan drie jaar.
U bent vrij om deze termijn te kiezen, zo kan u een overeenkomst van 1 jaar afsluiten, zes maanden, achttien maanden, twee jaar, enz.
Wij raden altijd aan om te starten met een periode van 1 jaar, op deze wijze heeft u de tijd om uw huurder te leren kennen en indien nodig na deze periode zonder reden op te zeggen.
Drie maanden voor het einde van uw gekozen periode, dient u een keuze te maken. U heeft drie opties:
A. OPZEG
De huurder of verhuurder zegt op zonder reden, waardoor de huurovereenkomst een einde zal nemen na de overeengekomen periode.
B. VERLENGING TOT NEGEN JAAR
Drie maanden voor het einde van de periode gebeurt er niets, geen opzeg – geen verlenging, waardoor de huurovereenkomst automatisch stilzwijgend verlengd wordt tot een huurovereenkomst van negen jaar.
Bijvoorbeeld:
1 jaar + 8 jaar
2 jaar + 7 jaar
18 maanden + 7 jaar en zes maanden
C. VERLENGING VOOR KORTE PERIODE
De huurder en de verhuurder kunnen deze termijn in onderling akkoord verlengen door onderstaande clausule op beide huurovereenkomsten toe te voegen voorzien van een datum en handtekening van beide partijen.
“Partijen zijn overeengekomen om onderhavige huurovereenkomst te verlengen met een periode van # jaar, waardoor deze een einde zal nemen op #.”
Men mag vrij de tweede periode kiezen, zolang de totale duur de drie jaar niet overschrijdt.
MAG WEL
MAG NIET
1 + 1
1 + 1 + 1
1 + 6 m
1 +3
18 m + 18 m
2 + 2
2 + 1
20 m + 20 m
Deze verlenging is slechts eenmaal toegestaan. Na de tweede periode herneemt men keuzemogelijkheid A en B. Aangezien men slechts eenmaal mag verlengen is optie C niet meer mogelijk.
Bijvoorbeeld:
Optie A 1 + 1
De huurovereenkomst neemt een einde na twee jaar, door middel van een opzegging, zonder reden, door huurder of verhuurder.
Optie B 1 + 1 + 7
De huurovereenkomst wordt automatisch een huurovereenkomst van negen jaar
Er zijn geen opzegmogelijkheden tijdens een huurovereenkomst van korte duur! Partijen kunnen wel ten alle tijden de huurovereenkomst beeindigen in onderling akkoord volgens onderling te bespreken voorwaarden.
DD. 10/04/2013 12:13:20
Nadere richtlijnen over rookmelders
A. voor zelfstandige woningen:
een optische rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604, minimum één per bouwlaag.
B. Voor kamerwoningen:
een optische rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604, in elke kamer, studentenkamer en gemeenschappelijke kookruimte en minimum één per bouwlaag.
noot: een kelderruimte en een zolderruimte worden aanzien als bouwlaag, voor zover ze dagelijks bruikbaar zijn. Dit geldt echter niet voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Een duplexappartement dient op elke verdieping te zijn voorzien van een rookmelder.
Plaatsing tips:
-plaats een of meerdere rookmelders in de hal of de traphal op elk bewoond niveau van de woning, alsook in de kelder en op zolder.
-plaats de rookmelder op de overloop die toegang verleent tot de slaapkamers, zo dicht mogelijk bij de slaapkamers en in de inkomhal die de hoofdingang verbindt met de rest van de wooneenheid.
-plaatsing wordt ook aanbevolen in de slaapkamers en de leefkamer
plaats de rookmelder niet in die ruimtes waar rook, stoom of stof aanwezig is (vb. garages, keuken, verwarmingslokaal en badkamer. Indien in deze ruimte brandrisico bestaat, wordt de rookmelder best vlak buiten deze ruimte ge-installeerd.
Installeer een rookmelder niet nabij een open raam, een ventilatieopening of boven een verwarmingstoestel.
DD. 2/01/2013 17:12:22
Wat te doen indien uw huurder voor overlast zorgt?
Indien uw huurder voor overlast zorgt bij de andere bewoners van het gebouw is dit in principe niet de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Wij krijgen echter vaak verhuurders die zich dit probleem wel aantrekken, omdat hierdoor de andere huurders dreigen te verhuizen of zelfs effectief hun opzegbrief verzenden.
Wat kan u als verhuurder vervolgens ondernemen?
Dergelijke situaties zijn niet eenvoudig en kunnen niet op 1 dag opgelost worden.
De mede-bewoners kunnen zich tot de vrederechter wenden inzake burenhinder, doch gaan hier vaak niet toe willen overgaan wegens de kostprijs en het tijdrovend aspect.
U kan zich als verhuurder ook richten tot de vrederechter indien u kan aantonen dat uw huurder zijn contractuele verplichtingen niet naleeft en zijn houding onrechtstreeks gevolg heeft voor u. bv. Doro het feit dat uw andere huurders dreigen de huurovereenkomst op te zeggen. Indien de inbreuken voldoende ernstig zullen zijn, kan de vrederechter de ontbinding uitspreken.
Het grootste probleem zal zich voordoen bij gebrek aan bewijslast.
Wij raden onze clienten steeds aan om een dossier samen te stellen waardoor u kan aantonen aan de vrederechter dat deze situatie reeds geruime tijd afspeelt en dat er meerdere bemiddelingspogingen hebben plaatsgevonden, zonder resultaat.
Enkele voorbeelden:
– aangetekende zendingen waarbij u uw huurder aanmaant om de opgesomde gebreken te verbeteren
– getuigenverklaringen van de mede-bewoners, eventueel met tijdschemas waarop de overlast zich telkenmale voordoet
– vaststellingen van de politie of processen-verbaal
– verslag van de buurtbemiddeling, dit is een organisatie dewelke zal proberen een geschil tussen buren onderling op te lossen door middel van tussenkomst van een onafhankelijke derde.
– fotos indien toepasselijk
– aantonen dat hierdoor reeds andere huurder verhuisd zijn of van plan zijn om hierdoor te verhuizen. Bv. door een opzegbrief waarin dit als reden wordt aangehaald.
Vooraleer een gerechtelijke procedure op te starten dient u dus ervoor te zorgen dat u over voldoende bewijsmateriaal beschikt om uw huurder bepaalde inbreuken ten laste te leggen.
DD. 17/10/2012 16:01:17
Rookmelders verplicht in elke huurwoning?
A. Huurovereenkomsten inzake de huisvesting van personen afgesloten vanaf 1 januari 2013
Rookmelders verplicht
B. Huurovereenkomsten afgesloten voor 1 januari 2013
1 . Sociale huurwoning
Gebouwd voor 1950
Verplicht vanaf 1 januari 2014
Gebouwd tussen 1950-1970
Verplicht vanaf 1 januari 2015
Gebouwd 1970-1980
Verplicht vanaf 1 januari 2016
Gebouwd vanaf 1980
Verplicht vanaf 1 januari 2017
2. Andere woning die als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd
Gebouwd voor 1945
Verplicht vanaf 1 januari 2016
Gebouwd vanaf 1945
Verplicht vanaf 1 januari 2019
Verplichtingen verhuurder: Verplichtingen huurder :
aankoop en installatie onderhoud en batterijen vervangen
DD. 28/09/2012 11:52:32
Wat is het onderscheid tussen kosten aanrekenen via een maandelijkse provisie of via een maandelijks forfaitair bedrag?
A. Een provisie is een geschat bedrag dat ongeveer moet overeenstemmen met de maandelijkse werkelijke uitgaven. Eenmaal per jaar wordt echter een afrekening gemaakt van de werkelijke uitgaven en wordt het verschil met de provisies verrekenend en in meer of in min aangepast.
B. Een forfait is ook een geschat bedrag, doch hierbij vindt geen verrekening meer plaats. Dit bedrag is het definitieve bedrag voor de kosten te dekken, ongeacht of deze meer of minder zullen zijn.
Wat is aan te raden?
Een forfait is uiteraard de eenvoudigste oplossing aangezien er dan jaarlijks geen verrekening moet plaatsvinden. Doch deze stemt niet overeen met de werkelijke uitgaven en zorgt in vele gevallen voor discussies. Beide partijen kunnen op elk ogenblik aan de vrederechter vragen om dit forfait om te zetten in een provisie aan de hand van werkelijke uitgaven.
DD. 23/05/2012 13:31:58
Ik heb een huurovereenkomst korte duur afgesloten (< 3 jaar) en mijn huurder wenst deze vroegtijdig te be-eindigen. Mag dat?
In principe kan een huurovereenkomst van korte duur niet vroegtijdig opgezegd worden. Men kan deze slechts opzeggen drie maanden voor het einde van de overeengekomen duur. Doch is het niet aan te raden om een huurder die niet langer wenst te huren, te verplichten om zijn termijn uit te doen. De kans is dan echter groot dat u met een wanbetaler moet afrekenen of dat de communicatie tussen huurder en verhuurder zeer slecht zal verlopen.
Wij raden u dan ook aan om deze vroegtijdige be-eindiging toe te staan bij middel van gunst van u naar uw huurder toe, doch enkel onder bepaalde voorwaarden.
De voorwaarden zijn vrij te bepalen met uw huurder doch kan u volgende voorwaarden steeds als voorbeeld nemen:
– opzegtermijn van drie maanden
– huurovereenkomst eindigt in het
eerste jaar: vergoeding 3 maanden
tweede jaar: vergoeding 2 maanden
derde jaar: vergoeding 1 maand
– akkoord indien er een nieuwe huurder gevonden worden
– . . . verscheidene combinaties zijn mogelijk
Dit akkoord moet u steeds op papier zetten en laten ondertekenen door alle partijen.
DD. 27/02/2012 12:57:45
Mag ik vrij de huurprijs bepalen?
In principe wordt de huurprijs tussen partijen vrij bepaald, doch gelden er enkele beperkingen:
Indien men in de loop van de huurovereenkomst de huurprijs wenst te wijzigen, dan is dit aan strenge regels onderworpen.
Als de verhuurder een contract van korte duur beëindigt en met een andere huurder een nieuw contract van korte duur afsluit, mag de nieuwe huurprijs gedurende negen opeenvolgende jaren niet hoger zijn dan de prijs die de vorige huurder betaalde plus de aanpassing aan de index.
Wanneer de huurovereenkomst tussen dezelfde partijen verlengd wordt, blijft de oorspronkelijke huurovereenkomst geldig en kan de huurprijs bij deze gelegenheid niet worden gewijzigd.
DD. 27/02/2012 12:56:38
Moet ik als koper van een opbrengsteigendom een nieuwe huurovereenkomst afsluiten met de huurders?
Nee, u treedt als koper in de rechten en plichten van de vorige eigenaar. Er moet bijgevolg geen nieuwe overeenkomst worden opgesteld. Uw eigendomsakte samen met de huurovereenkomst is voldoende bewijs dat u de nieuwe verhuurder bent. Het volstaat eenvoudig een schrijven te richten aan uw huurders waarbij u hen meldt dat u de nieuwe eigenaar bent en dat zij met ingang van die datum de huurgelden op uw rekening moeten storten. Vermeld hierbij dan uiteraard uw rekeningnummer en uw contactgegevens.
DD. 23/02/2012 8:41:11
Mijn huurovereenkomst vermeldt uitdrukkelijk 1 huurder, mag ik weigeren dat zijn partner er komt bijwonen?
Nee, ongeacht wat er in de huurovereenkomst vermeld staat, kan u als verhuurder hier niets tegen doen. Het is immers een inbreuk op de privacy van uw huurder. Hij is steeds vrij om aan gezinsuitbreiding te doen, dit heeft tot gevolg dat partner of kind steeds mag komen inwonen. Dit wordt enkel beperkt in de mate dat het tot overbewoning zou leiden.
DD. 23/02/2012 8:26:46
Mijn huurder is overleden, wat nu?
Indien de erfgenamen de nalatenschap aanvaarden, treden zij in rechten en plichten van uw huurder. Dit heeft ook tot gevolg dat zij deze huurovereenkomst moeten opzeggen volgens de wettelijke of conventionele opzegmogelijkheden.
Indien de erfgenamen de nalatenschap verwerpen, hebt u te maken met een onbeheerde nalatenschap. Dit heeft tot gevolg dat u een vordering moet indienen bij de rechtbank van eerste aanleg met het verzoek een curator aan te stellen. Deze laatste kan bijgevolg een einde stellen aan de huurovereenkomst en afhandelende zaken regelen.
DD. 23/02/2012 8:25:40
Vragen in verband met mede-eigendom
Het onderscheid tussen het werkkapitaal en reservefonds. Zijn deze twee rekeningen verplicht?
De syndicus is verplicht om minimum twee rekeningen te openen, waaronder 1 voor het werkkapitaal en 1 voor het reservefonds.
Werkkapitaal:
Samengesteld om de periodieke vaste uitgaven te kunnen betalen alsook de kleine variabele kosten waaronder kleine herstellingen of onderhoud. Door middel van provisie te storten op deze rekening moet de syndicus in staat zijn de lopende werking van de vereniging van mede-eigenaars te verzekeren.
Hiermee zal onder meer betaald worden: verwarming, water, beheerskosten syndicus, vervanging lampen, aankoop strooizout. enz.
Het bedrag dat door de vereniging van mede-eigenaars periodiek zal betaald worden, dient te worden beslist op de algemene vergadering.
Jaarlijks dient te worden nagekeken of de overeengekomen provisie voldoende is om de werking te verzekeren.
Deze rekening kan worden vergeleken met de zichtrekening van een prive-persoon.
Reservefonds:
Dit bedrag wordt samengesteld om de niet-periodieke variabele uitgave te dekken waaronder voornamelijk grote herstellingswerken, zoals het vernieuwen van de lift, het herstellen van het dak, enz.
Door middel van deze rekening wordt een voorziening aangelegd dewelke kan aangewend worden indien zeer grote uitgaven zich voordoen. Hierdoor komen mede-eigenaars niet plotseling voor een grote financiele verrassing te staan, en zal de vereniging van mede-eigenaars meer beschermd zijn. Het komt immer vaak voor dat bij grote kosten bepaalde mede-eigenaars niet over voldoende gelden beschikken om de werken te laten uitvoeren.
Deze rekening kan worden vergeleken met de spaarrekening van een prive-persoon.
DD. 17/10/2012 16:27:50
Hoe kan ik de syndicus ontslaan?
De algemene vergadering kan haar syndicus op elk moment en zonder motivatie ontslaan. Zelfs indien contractueel een langere beheersperiode met de syndicus was overeengekomen en deze nog niet ten einde is.
Wel dient rekening te worden gehouden met de bepalingen die hieromtrent eventueel in de beheersovereenkomst zouden zijn opgenomen (opzeggingsvergoeding,opzegtermijn … ).
Indien bij vroegtijdige be-eindiging een vergoeding is overeengekomen dient men deze te betalen aan de syndicus, tenzij men een grove fout of nalatigheid kan aantonen van de syndicus
Alleen de algemene vergadering kan de syndicus ontslaan. De syndicus moet mee uitgenodigd worden.
Hiervoor moet men een bijzondere algemene vergadering bijeenroepen via een aangetekend schrijven gericht aan de syndicus met als dagorde het ontslag van de syndicus.
Wanneer de syndicus binnen de 30 dagen na de vraag geen gevolg geeft aan het bijeenroepen van een vergadering, volstaat het dat de mede-eigenaars die minstens 1/5 van de aandelen in de gemeenschappelijke delen heeft de vergadering zelf bijeenroept. Niettegenstaande de syndicus verzuim heeft gepleegd om de algemene vergadering samen te roepen, moet hij worden uitgenodigd op de vergadering. Hij heeft immers het recht om zich te verdedigen en bepaalde situaties nader te verklaren.
Vervolgens kan men met een volstrekte meerderheid (50% + 1) een beslissing nemen over het ontslag van de syndicus.
DD. 19/04/2012 8:58:51
Wat kan ik doen als de syndicus en de mede-eigenaars geen actie ondernemen om een probleem op te lossen?
Eerst en vooral moet u de syndicus vragen om uw probleem op de agenda van de algemene vergadering te plaatsen. Indien de syndicus dit weigert, kan u dit best via aangetekend schrijven aanvragen zodat u hiervan een bewijs hebt. Indien hij blijft weigeren kan u hiervoor een procedure opstarten via het vredegerecht.
Indien de syndicus het op de agenda plaatst, maar op de algemene vergadering wordt u probleem weggelachen of stemt iedereen tegen, dan kan u binnen de vier maanden deze beslissing aanvechten voor het vredegerecht.
De vrederechter zal dan oordelen of men een oplossing kan afdwingen en of dit gerechtvaardigd is.
DD. 23/02/2012 8:19:42
Is een syndicus verplicht? Ook voor kleine gebouwen?
Een syndicus is verplicht voor elke gebouw in mede-eigendom, ongeacht het aantal appartementen of eigenaars, tenzij in de statuten een uitzonderingsclausule staat vermeld.
In de praktijk komt het echter vaak voor dat een vereniging van mede-eigenaars van een klein gebouw de taken onderling verdelen en alle beslissingen gezamenlijk genomen worden. Zolang dit samenleven in alle rust en harmonie kan plaatsvinden is er dan ook geen enkel probleem. Indien echter een mede-eigenaar om welke reden ook wenst dat er een syndicus wordt aangesteld, kan hij hiervoor een verzoek richten tot de vrederechter.
DD. 23/02/2012 8:17:56
Vragen ivm eigendom algemeen
Modernisatie liften – definitief uitgesteld
10/12/2012 – Modernisatie Liften – Stand van Zaken
Zie hier de mededeling die we maandag ontvingen van de FOD Economie.
Deze bevestigt dat de limietdatum van 1 januari 2013 voor de modernisatie van alle liften uitgesteld wordt naargelang de ingebruikstellingsdatum van de lift.
Ten gevolge van het advies van de Raad van State is het ontwerp van de wijziging van het KB van 9 maart 2003, met betrekking tot de beveiliging van de liften, ter kennis gegeven aan de diensten van de Europese Commissie.
Deze (verplichte) informatieprocedure eindigde op 5 december 2012 en het bedoelde KB kon noch aangepast, noch gepubliceerd worden voor deze datum.
Het nieuwe KB zal van kracht worden voor het jaareinde, aldus de nieuwe termijnen bepalend voor de wijzigingen in functie van de data van de in werkingstelling van de lift :
Datum van in gebruikstelling Datum van 1ste modernisering
vanaf 1 april 1984 ten laatste op 3 december 2014
tussen, 1 januari 1958 en 31 maart 1984 ten laatste op 31 december 2016
voor 1 januari 1958 ten op 31 december 2022
DD. 13/12/2012 8:42:39
Waar vind ik een vakman/deskundige?
Immoweb heeft hiervoor een zeer handige zoekfunctie.
www.immoweb.be linkerzijde klikt u op zoeken en dan specialisten
of u gebruikt deze link:
http://www.immoweb.be/nl/zoek-immo-vakman.htm?typemot=spe&ClientSousType=INS&xshow=SPE&ongletsearchactif=2&mycurrent_section=buy
Vervolgens kan u het gewenste beroep en provincie selecteren.
U krijgt een uitgebreide lijst met adressen en telefoonnummers.
DD. 23/02/2012 8:39:48